Capital I 从哥伦比亚公寓到纽约著名开发商Delshah-AAEB5雀圣1电影
哥伦比亚公寓位于纽约曼哈顿上西区，距离万千学子的梦想之地——美国常春藤名校哥伦比亚大学仅步行三分钟的距离。我们将分两期为您深层次的解析，作为一个出租型公寓的地产EB-5项目，哥伦比亚公寓在排期的残酷现实中体现出的独特优越性。
为什么说“哥伦比亚公寓项目”是一个不可多得的好项目？
Landmark地标性建筑——拿到正式批函
地标性建筑是指那些具有自然历史文化或者建筑美学意义的知名建筑。由于美国自身的历史并不像欧洲亚洲一些国家那么悠久，所以政府特别注重具有历史意义且超过百年的建筑。
近些年热播的美剧《破产姐妹》（Broken Girls），其中有一个情节特别有意思，女主角们的蛋糕小店由于政府城市规划，被告知连同周围一些建筑都要被拆掉重建，为了“保卫家园”，最后在法院听证会的时候，她们找了一个“反败为胜”的证据：小店的两扇窗户，是100年前建造的。正因为“这两扇百年前的玻璃窗”，法庭宣判保留历史文物华视网聚，保留她们的蛋糕店。由这样一个小细节可以看出，美国政府对百年历史建筑的一个重视程度。
哥伦比亚公寓项目修建于19世纪末20世纪初，由当时著名的建筑设计师操刀，在设计之初便被给予了独具特色的名字，其中四栋主楼分别是： Plant、Scrymser、Minturn和Travors。加上中间一座被称为车马房的小楼，整个项目建筑均被纳入美国史迹名录。其中，面向晨边公园一侧的Plant和Scrymser楼更被评为纽约市的Landmark——历史地标建筑，由纽约市地标保护委员会负责特殊保护。
2016年10月 25日，开发商和本项目建筑师 Cetra Ruddy在公开听证会上向纽约地标保护委员会（LPC）提交了项目设计方案，并在批准通过其改造与保护方案后拿到了正式批函。
举个类似的例子，香港著名旅游地标Heritage 1881，前身为香港水警总局99式伞兵刀，现已打造成尖沙咀广东道百年经典名店殿堂邹文杰。这是一座结合维多利亚殖民地式设计，及新古典主义的建筑物，楼高两层，并在1920年代加盖至3层，2009年已华丽转身变为包含有客房、餐厅及酒吧的古迹酒店。别具匠心的古典建筑成为现金访港游客必经之地。
政府税收1900万美金补贴——EB-5投资人还款直接受益
由于所有项目建筑均被纳入美国史迹名录，为鼓励开发商对历史建筑的修复和保护，在项目完成之后联邦政府将给予项目1900万美金的税收补贴侧妃攻略。届时小鸭五笔，开发商可直接将此税收补贴兑现用于部分偿还EB-5投资人的贷款白石小百合。水谷雅子
出租型公寓——利润最大化
评估在某个区域做什么类型的房产才能达到利润最大化，对开发商的经验和能力都是一个巨大的挑战岑梦凡，这不仅仅是有几年地产经验就能够胜任的，必须熟悉房地产行业的细枝末节，了解并掌握各种法律文件和程序，以及非常精准的考量和评估未来市场的预期。
哥伦比亚公寓项目地处曼哈顿经典富人区之一上西区的西113街和114街之间，这样的黄金地段为什么被用来做出租型房产呢？
首先，结合地段周围的先天性市场优势，作为连美国的富人子弟都争相追逐的常春藤名校哥伦比亚大学学生公寓的“补给”，项目对如此供不应求的市场来说就是“雪中送炭”。坐拥3.1万的富裕师生为主的社区再加上哥大持续扩招，同时旁边的圣路加医院有1000多名高收入且超负荷工作的医生和护士，他们都是高端出租型市场主力的消费军。
其次，在纽约，就如同中国的北京上海，任何居住于其中的人都知道出租型公寓在这样的大城市永远都是供不应求。纽约出租型房产的“卖方市场”决定了它是稳定性的首选。
再次，根据政府的城市规划细则，Landmark地标建筑的税收补贴要求必须持有物业5年以上，那么作为出租型公寓最为适合，因为可以长期持有，并且同时获得土地增值和营业收入伤城秘密。而对于EB-5项目而言，更长期的物业持有也减轻了投资人EB-5资金在I-829批准前重新投资的风险。开发商也表示5年内按原计划持有物业，之后根据市场行情也可以作整体出售甚至改为出售型物业，比其他类型的地产项目拥有更多的灵活性。
法律文件与批文全部到位——施工许可+高级银行贷款
项目施工建设所需的法律文件、合同文书与建设许可均已完成或收到。
在纽约的房地产项目除资金链是否齐全以外，更多的风险是因为城市地铁、地标保护等一系列问题影响项目是否可以按期拿到建筑施工许可并按时开始修建。作为不可多得的毗邻城市地铁、公园并同时也是地标建筑的稀缺项目，哥伦比亚公寓已经获得所有必须的建筑批文。并且因为项目是已有楼宇的改造，也减少了地面地基施工等等可能涉及开发风险的施工项目，而直接对楼宇内部进行拆除和改造。
同时，鉴于本项目的高度稀缺性，哥伦比亚公寓项目也是各家银行竞相追逐的对象，不是银行挑开发商，而是开发商挑银行。对于落选高级贷款的银行也愿意转换为过桥贷款提供方，从而为本就有过桥融资的哥大项目增添了多一重的资金保险。
施工已经开始——领先工期+实时监控
因为所有批文已经到位以及开发商的现金出资，五栋楼的拆除已经基本完成，内部修建已经开始。
上图是五栋楼中的小楼，曾用作临时的现场办公室，开发商负责人除每周例行视察外还会经常到现场进行监管指导。现在现场办公室已经搬至项目样板间——一个宽敞的两室两厅样板套房：
本期文章最后独家奉送高档社区美图。下期将详细介绍开发团队的牛掰历史与小道新闻，敬请期待。